Påbygg - Må man søke?
Er du ute etter større plass hjemme, kan det hende at påbygg er den rette løsningen for deg. Merk imidlertid at påbyggprosjekter kan være krevende å få gjennom i kommunen, så vær tidlig ute med å avklare realismen i ditt prosjekt. Ofte vil naboer kunne ha innsigelser ettersom man øker høyden på boligen, så det er viktig å involvere også disse tidlig.
Påbygg eller tilbygg?
I første omgang er det viktig å skille mellom påbygg og tilbygg. Dette er begreper som ofte brukes litt om hverandre, og i dagligtalen er det kanskje ikke så viktig at man skiller disse to. Men når det kommer til det byggtekniske er det store forskjeller. Det skiller også på kravene for å få prosjektet godkjent av kommunen. Et tilbygg er en utvidelse av huset som øker bygningens grunnflate. Altså vil det bebygde arealet (BYA) økes, noe som omhandles av reguleringsplanen for eiendommen din. Det er nemlig slik at du ikke kan bygge så mye du vil, dette er gjerne begrenset til rundt 25% av tomten (varierer med kommune og område).
Et påbygg derimot, er en utvidelse av bygningen i høyden. Altså når du bygger ut på ny etasje, en ark eller et takopplett, kalles dette et påbygg. Her økes ikke BYA, men du må likevel søke. Det er også regler for hvor høyt du kan bygge, så undersøk dette med kommunen før du setter i gang. Reguleringsplanen tar også hensyn til det estetiske. Påbygget må passe inn i den estetiske utformingen ellers i omgivelsene. Er du usikker på hvordan dette fungerer der du bor, må du kontakte kommunen og forsikre deg om at du er innenfor retningslinjene i reguleringsplanen.
I motsetning til tilbygg, er påbygg alltid søknadspliktig til kommunen. Et påbygg kan være en ny etasje, en ark, et takløft eller et takopplett. Uansett vil dette være søknadspliktig arbeid. Et mindre tilbygg er ofte unntatt søknadsplikt, mens et påbygg alltid vil utløse søknadsplikten.
Søke om påbygg
Utover reguleringsplanen finnes det en rekke krav du må oppfylle for å få den nye etasjen godkjent. Dette innebærer søknadsplikt til kommunen i de aller fleste tilfeller, og stort sett må det søkes med ansvarsrett. Dermed kan du ikke fylle ut søknaden selv, men må få et ansvarlig foretak til å gjøre det på dine vegne. Dette er for å sikre god byggteknisk kvalitet, og at alle regler og forskrifter blir fulgt.
Hva skal søknaden inneholde?
Det kan virke avskrekkende å skulle sende inn en byggesøknad, men så lenge tiltaket følger alle regler og forskrifter vil byggetillatelse bli innvilget. Så da er vel neste punkt å vite hva en søknad faktisk skal inneholde. Hele listen kan variere avhengig av hva slags arbeid som faktisk må gjennomføres, men alle søknader på i hvert fall inneholde disse punktene:
- Prosjektbeskrivelse. Kommunen må vite hva det faktisk søkes om
- Situasjonskart i målestokk
- Detaljerte fasade-, plan- og snittegninger
- Kopi av nabovarsel og eventuelle merknader, samt hvordan du har forholdt deg til disse
- Utregninger av areal og utnyttingsgrad
- Beskrivelse i forhold til gjeldende planer om vann og avløp, miljøhensyn m.m.
- Gjennomføringsplan
- Estetisk redegjørelse
- Signering av ansvarsrett
Merk at denne listen vil kunne variere fra prosjekt til prosjekt, men dette skal en arkitekt eller annen ansvarlig søker ha kontroll på.
Hvem kan stå som ansvarlig søker?
For å kunne stå som ansvarlig søker, må foretaket vise til at de har den nødvendige kompetansen og kvalifikasjon til å erklære ansvarsrett. Dette innebærer at de må redegjøre for at de driver seriøst, bruker faglært arbeidskraft og har orden i økonomien. Med ansvarsretten forplikter de seg også til å utføre arbeidet i samsvar med plan- og bygningsloven. Ved alvorlige overtredelser eller hvis det kommer frem at selskapet ikke er kvalifisert for oppgaven, kan kommunen trekke tilbake ansvarsretten.
I henhold til plan- og bygningsloven er påbygg søknadspliktig med krav til ansvarlige foretak. Dette innebærer at en kvalifisert aktør er ansvarlig for både søknaden, prosjekteringen og utførelse. Når du skal i gang med et prosjekt av denne størrelsen er det vanlig å kontakte en entreprenør for å stå for arbeidet. Disse foretrekker imidlertid som regel at du har en annen aktør som ansvarlig søker. Ofte er de riktignok behjelpelige med å sette deg kontakt med en ingeniør eller arkitekt som kan ta på seg oppgaven, men andre ganger må du finne en søker på egenhånd.
Det finnes firmaer som utelukkende leverer søknader for byggeprosjekter. Disse har åpenbart god oversikt over de gjeldende reglene, og det er alltid bra å vite at alt går riktig for seg. Hvis du skal engasjere en arkitekt til å tegne påbygget for deg, kan det imidlertid være enklere at vedkomne også står som ansvarlig søker. En som kjenner prosjektet fra før av har gode forutsetninger for å være effektiv i søknadsprosessen.
Bruk en pålitelig entreprenør
Et påbygg kan være et omfattende prosjekt, og det er viktig at du bruker en entreprenør du kan stole på. For en uerfaren byggherre er det ofte vanskelig å vite hvor du skal begynne når du skal finne håndverkere. Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt. På våre nettsider kan du registrere prosjektet ditt helt gratis, og vi finner entreprenører som er eksperter på å bygge ut akkurat det du er ute etter.
Du må sende nabovarsel
Med mindre arbeidene berører interessene til naboene i liten eller ingen grad, er du pliktig å varsle naboene. Selv om påbygg ofte omhandler innvendige arbeider, er det mye som likevel kan ha betydning. Ofte innebærer arbeidet at du må heve taket, endre bærekonstruksjoner eller skjære ut nye ventiler og vinduer. Det som må varsles er:
- Naboer og gjenboere. Mens naboer er de som bor på eiendommene som grenser til tomten din, bor gjenboere på en eiendom som er skilt fra tomten med en vei, elv eller lignende.
- Både eiere av bebygde og ubebygde tomter skal varsles
- Festere av nabo- eller gjenboereiendom. Er det flere eiere av samme eiendom skal alle varsles
- Det holder å varsle styret hvis naboen er et borettslag eller sameie
Er du usikker på hvem som går under “naboer” kan du be kommunen om en naboliste.
Det er viktig at du varsler naboene før du søker kommunen. Søknaden skal nemlig inneholde både nabovarselet og redegjørelse for hvordan du har forholdt deg til eventuelle merknader. Varselet skal inneholde en tydelig beskrivelse av hva du skal gjøre. Denne må vise naboene i hvilken grad de blir berørt av planene. Du må opplyse om arbeide krever dispensasjon fra kommunen, og varselet skal inneholde samme dokumentasjon som søknaden. De må også få en frist for når de eventuelt må komme med merknader. Denne fristen er normalt på to uker fra når varselet ble sendt ut og nødvendig dokumentasjon var tilgjengelig.
Kostnader vedrørende byggesøknad
Hvor mye det koster å søke om å bygge et påbygg, kan faktisk variere ganske mye rundt omkring i landet. Selv om kommunen i utgangspunktet ikke kan ta mer i gebyr enn de faktiske kostnadene for behandling av søknaden, varierer dette fra å være helt gratis til å koste flere titalls tusen kroner. Om du trenger dispensasjon for å få godkjent arbeidet, kommer det også et tilleggsgebyr på toppen av dette. Undersøk hvordan det ligger an i din kommune for å få eksakt pris på søknadsbehandlingen.
I tillegg tar ansvarlig søker en avgift for arbeidet med søknaden. De skal sørge for at alle nødvendige dokumenter følger med og at alle regler og forskrifter følges under arbeidet. I tillegg er det de som er ansvarlige om noe skulle gå galt. Denne avgifter er avhengig av hvor omfattende arbeidet er, men ligger typisk på rundt 20.000 kroner.
Behandlingstid
Normalt har kommunen en behandlingstid på 12 uker ved byggesaker. Om behandlingstiden går over tiden, skal 25% av det totale søknadsgebyret betales tilbake for hver påbegynte uke utenom de fastsatte 12 ukene. Det er imidlertid forhold som kan korte ned søknadstiden til 3 uker. Dette skjer om du ikke trenger tillatelse, samtykke eller uttalelse fra en annen myndighet, og tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen. Det er også forbehold om at det ikke er kommentarer eller merknader fra naboene. Selvsagt må du fortsatt følge reguleringsplanen og andre planer fra kommunen.
Når arbeidet er ferdig, må du huske at du må motta ferdigattest før du kan flytte inn i påbygget. Det er ansvarlig søker som også søker om ferdigattesten, og denne markerer at byggesaken er avsluttet. Kommunen gir ferdigattest når det er dokumentert at tillatelser og bestemmelser er fulgt under arbeidet, og at det har gitt et tilfredsstillende resultat. Du kan forvente at kommunen kommer på befaring og kontroll, og det gjør de gjerne uanmeldt. Om ferdigattesten er utstedt på uriktig grunnlag kan den kreves tilbake. Men så lenge du følger alle regler og forskrifter har du ingenting å frykte.
Artikkelen er skrevet av www.byggstart.no
