Selv om boliger selges «som de er», har du som selger et ansvar for å gi viktige opplysninger til potensielle kjøpere. Her er en gjennomgang av hva du må passe på.
Av: Carsten Henrik Pihl, forbrukerrådgiver for bolighandelen
Norske boliger i dag selges «som de er». Det betyr at kjøper i utgangspunktet overtar boligen slik den står på salgstidspunktet, med den slitasje, feil og mangler som boligen da har.
Men loven som regulerer kjøp og salg av brukte boliger – avhendingsloven – har noen viktige bestemmelser om selgers ansvar når boligen selges. Dette er det viktig at man som selger passer på, hvis ikke kan man bli ansvarlig overfor kjøper. Da kan man bli ansvarlig for å reparere feil, gi prisavslag eller betale erstatning – eller i verste fall blir kjøpet hevet.
Selgers eget ansvar
Selgerens plikter er selvstendige – det betyr at de ikke forsvinner selv om man bruker en eiendomsmegler eller takstmann.
Men en megler eller takstmann vil kunne hjelpe selgeren med å få frem, og gi de riktige opplysningene, slik at man i de fleste tilfellene vil ha oppfylt lovens krav.
Opplysningene du er pliktige å gi, må dokumenteres. Som selger informerer du tre steder:
- Gjennom å gi opplysninger til salgsoppgaven som eiendomsmegleren setter opp
- Gjennom å gi opplysninger til takstmannen som lager takst eller boligsalgsrapport
- I egenerklæringsskjemaet når du tegner eierskifteforsikring
Loven: Reglene om selgers ansvar står i avhendingsloven – loven som gjelder for salg av brukte boliger. De viktigste bestemmelsene om ansvar og opplysninger står i paragrafene 3-7 til 3-10
Selger må gi opplysninger
Loven krever at en boligselger må gi opplysninger om «omstendigheter ved eiendommen» som selgere kjente til – eller måtte kjenne til – og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Dette betyr at man må informere om alle feil og mangler man vet om ved boligen. Dette er særlig knyttet til større skader og/eller problemer som kan gi store kostnader. Et veldig typisk eksempel er vannskader som fuktskader på bad, eller vannlekkasje i taket.
Dette er riktignok opplysninger som man kan gå ut i fra at ville virke inn på avtalen. Så opplysninger om småting, eller småfeil som åpenbart ikke ville virke inn på om kjøperen ville kjøpe boligen, slipper man å gi.
Bestemmelsen om manglende opplysninger står i lovens paragraf 3-7.
Det er viktig å gi disse opplysningene klart og tydelig, for loven slår nemlig fast at kjøperen ikke kan kreve noe for mangler som kjøperen kjente til – eller burde kjent til ved inngåelsen av avtalen. Dermed vil selgeren være «fri» for det som er opplyst.
Ikke gi uriktige opplysninger
Loven krever også at de opplysningene man gir skal være riktige. Det er altså ikke lurt å pynte på opplysingene eller «glemme» viktige opplysninger.
Bestemmelsen om uriktige opplysninger står i avhendingslovens paragraf 3-8.
Bruk egenerklæringsskjema
For å favne over de viktigste opplysningene man må gi, brukes det ofte egenerklæringsskjemaer som selgeren fyller ut. Skjemaene er skriftlige «huskelister» som man fyller ut, og skjemaet omhandler de viktigste feilkildene i en bolig. – Altså opplysninger som en boligkjøper har grunn til å regne med å få, slik loven krever det.
Merk at det kan være viktige opplysninger om akkurat din eiendom som skjemaet ikke omfatter. Disse opplysningene må du gi i tilleggsinfo.
Takstorganisasjonen Norges Takseringsforbund har utarbeidet et egenerklæringsskjema som kan brukes.
Tegner du eierskifteforsikring, vil eierskifteforsikringsselskapet ha sitt eget egenerklæringsskjema som må brukes.
Innholdet i disse skjemaene er ganske like.
NB: Opplysningene over kan gis muntlig, men det er ikke å anbefale. For da blir det alltid et spørmål om hva som er sagt.
Derfor: Skriftlighet er alfa og omega!
Selger har ansvar for vesentlige feil – uten skyld – i fem år!
Selv om du har gjort «alt rett» og informert om at du visste, kan du likevel få ansvar. Dette fordi avhendingsloven paragraf 3-9 2. ledd gir selgeren ansvar hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne. «Grunn til å regne med» skal vurderes ut fra «kjøpesummen og forholdene ellers», sier loven.
Denne bestemmelsen omtales i dagligtale som at selger har ansvar for vesentlige skjulte feil.
NB: Dette ansvaret har du i fem år etter at boligen er solgt – uansett om du kan klandres for feilen eller ikke.
Dette gjelder altså skjulte feil – feil som var der – men som du (eller takstmann) ikke oppdaget før boligen skulle selges. Hvis disse feilene blir ansett som «vesentlige» vil du som selger kunne få ansvar.
I domstolene har man ofte kommet til at for å regnes som «vesentlig» må feilene være på rundt i området 3 til 6 prosent av kjøpesummen.
Ansvaret er altså uten skyld, og du kan ikke gardere det mot det bare ved å gi opplysninger. Den eneste måten du kan beskytte deg mot et slikt ansvar er ved forsikring.
Dette kan du som selger gjøre gjennom eierskifteforsikring.
Les mer: Husk eierskifteforsikring når du selger bolig
